Wer seine Eigentumswohnung oder sein Eigenheim verkauft, kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) befreit sein. In der Praxis scheitert die Inanspruchnahme der Hauptwohnsitzbefreiung jedoch häufig nicht an den gesetzlichen Fristen, sondern am fehlenden Nachweis des tatsächlichen Hauptwohnsitzes.
Viele Verkäufer sind überrascht, wenn das Finanzamt nach dem Verkauf – oft erst Monate oder Jahre später – Belege verlangt. Denn eine Meldung als Hauptwohnsitz ist zwar wichtig, reicht aber allein nicht immer aus.
Hauptwohnsitz ist mehr als eine Meldeadresse
Für die Hauptwohnsitzbefreiung kommt es darauf an, dass die verkaufte Immobilie tatsächlich der Mittelpunkt der Lebensinteressen war. Die Finanzverwaltung und die Gerichte prüfen dabei die tatsächlichen Lebensumstände. Eine Hauptwohnsitzmeldung ist lediglich ein Indiz, aber kein alleiniger Beweis.
Besonders kritisch wird es, wenn mehrere Wohnsitze vorhanden sind, etwa:
- Einfamilienhaus am Land und Wohnung in der Stadt
- Familienwohnsitz und Dienstwohnung
- Eigentumswohnung und Ferienhaus
- Wohnsitz in Österreich und weiterer Wohnsitz im Ausland
In solchen Fällen prüft das Finanzamt, wo sich der tatsächliche Mittelpunkt der Lebensinteressen befunden hat.
Mögliche Nachweise des Mittelpunktes der Lebensinteressen
Grundsätzlich gilt: Je umfassender die Dokumentation, desto geringer ist das Risiko im Rahmen einer späteren Überprüfung durch das Finanzamt. Als Nachweise kommen insbesondere in Betracht:
- Meldebestätigungen aus dem Zentralen Melderegister
- Zustelladresse von Postsendungen
- Strom-, Gas- und Wasserabrechnungen
- Internet- und Telefonrechnungen
- Kontoauszüge mit der Wohnadresse
- Schriftverkehr von Behörden
- Wohnanschrift beim Arbeitgeber (Lohnzettel, Arbeitsvertrag)
- Arzt- und Krankenhausunterlagen
- Schulbestätigungen der Kinder
- Vereinsmitgliedschaften vor Ort
- Nachweise über regelmäßige Aufenthaltstage
Wenn der Nachweis misslingt
Kommt das Finanzamt im Rahmen einer Überprüfung zu dem Schluss, dass zwar eine Hauptwohnsitzmeldung bestand, der Eigentümer jedoch überwiegend an einem anderen Ort gearbeitet hat, seine Familie an einem anderen Wohnsitz lebte und die Verbrauchsdaten nur auf eine geringe Nutzung der Immobilie schließen lassen, liegt steuerlich kein Hauptwohnsitz vor. Die Folge kann eine nachträgliche Vorschreibung der Immobilienertragsteuer samt Anspruchszinsen sein.
Unterbrechungen sind nicht automatisch schädlich
Vorübergehende Aufenthalte an einem anderen Wohnsitz, beispielsweise aufgrund von Dienstreisen, einer beruflich bedingten Tätigkeit an einem anderen Dienstort oder eines längeren Urlaubs, sind grundsätzlich nicht befreiungsschädlich. Dies gilt auch bei Abwesenheiten von bis zu sechs Monaten, sofern der Mittelpunkt der Lebensinteressen weiterhin am Hauptwohnsitz verbleibt und keine endgültige Aufgabe des Hauptwohnsitzes beabsichtigt ist. Bei längeren Abwesenheiten ist eine Einzelfallbetrachtung notwendig.
Auch die Rechtsprechung hat bereits bestätigt, dass ein kurzfristiger Auszug während einer Ehekrise nicht zwingend zum Verlust der Hauptwohnsitzbefreiung führt, wenn der Mittelpunkt der Lebensinteressen weiterhin an dieser Adresse verbleibt.
Hauptwohnsitzbefreiung bei Ferienhäusern und Zweitwohnsitzen
Gerade bei Ferienwohnungen, Wochenendhäusern oder Wohnungen am Arbeitsort verlangt die Finanz Nachweise für die Hauptwohnsitzbefreiung. Entscheidend ist nicht, wie oft die Immobilie genutzt wurde, sondern ob sie tatsächlich den Mittelpunkt der persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen darstellte. Kriterien sind etwa:
- Wohnsitz des Ehepartners
- Wohnsitz der minderjährigen Kinder
- Beruflicher Mittelpunkt
- Vereinsaktivitäten
- Ausstattung und Größe der Objekte
- tatsächliche Aufenthaltsdauer
Je stärker die persönlichen Bindungen an einem anderen Ort bestehen, desto schwieriger wird die Anerkennung als Hauptwohnsitz.
Hauptwohnsitz ohne Meldezettel
Für die Hauptwohnsitzbefreiung kommt es auf die tatsächlichen Verhältnisse und nicht zwingend auf die Meldung im Zentralen Melderegister an. Maßgeblich ist, wie bereits dargestellt, wo sich der Mittelpunkt der Lebensinteressen befindet und somit die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen bestehen.
Die Finanzverwaltung weist ausdrücklich darauf hin, dass ein Hauptwohnsitz auch dann vorliegen kann, wenn dort überhaupt keine Hauptwohnsitzmeldung besteht oder die Adresse melderechtlich nur als weiterer Wohnsitz (Nebenwohnsitz) geführt wird. In Einzelfällen ist eine polizeiliche Meldung gar nicht vorgesehen, etwa bei Diplomaten. Dennoch kann die Hauptwohnsitzbefreiung unter den übrigen Voraussetzungen zur Anwendung kommen.
Praxistipp vor dem Verkauf
Wer einen steuerfreien Immobilienverkauf plant, sollte relevante Nachweise nicht erst im Zuge des Verkaufs zusammenstellen, sondern diese bereits während der gesamten Nutzungsdauer sammeln und aufbewahren.
