Um das Budget zu sanieren, wird ab Juli 2025 bei Verkauf eines umgewidmeten Grundstücks ein Umwidmungszuschlag zum steuerpflichtigen Gewinn addiert. Ziel ist es, außergewöhnliche Wertsteigerungen von Grundstücken durch deren Umwidmung – typischerweise von Grünland zu Bauland – stärker in die Besteuerung einzubeziehen.
Der Umwidmungszuschlag führt zu einem zusätzlichen Steuerbetrag, der auf Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken erhoben wird, wenn diese umgewidmet wurden. Der Zuschlag erhöht den Gewinn aus dem Verkauf des betroffenen Grund und Bodens um 30 Prozent. Dieser erhöhte Veräußerungsgewinn unterliegt dann der ImmoESt von wiederum 30 Prozent (für Neuvermögen).
Betroffen sind
- betriebliche und außerbetriebliche Grundstücksverkäufe,
- von Alt- oder Neuvermögen, bei denen:
- eine Umwidmung ab dem 1. Jänner 2025 erfolgt und
- der Verkauf ab dem 1. Juli 2025 stattfindet.
Ausnahmen
- Verlust: Ergibt die Grundstücksveräußerung einen Verlust, entfällt der Zuschlag.
- Gebäude: Der Zuschlag gilt nur für Grund und Boden, nicht für nach der Umwidmung errichtete Gebäude.
- Befreiung: Bei steuerfreien Veräußerungen aufgrund z.B. der Hauptwohnsitzbefreiung wird kein Zuschlag fällig.
Die Summe aus Veräußerungsgewinn und Umwidmungszuschlag darf den Verkaufspreis des Grundstücks nicht übersteigen. Übersteigt der berechnete Zuschlag zusammen mit dem Gewinn den Verkaufserlös, wird er entsprechend gekürzt.
Da der Zuschlag den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn von Grund und Boden erhöht, gelten alle dafür relevanten steuerlichen Bestimmungen. So kann für die Steuer auf den Umwidmungszuschlag auch der Tarifsteuersatz im Wege der Veranlagung gewählt werden.
Keine Auswirkungen soll der Umwidmungszuschlag auf das Vorliegen einer gemischten Schenkung (75%-Grenze) haben, weil er den Verkehrswert des Grundstücks nicht ändert.
Beispiel
Folgendes Beispiel zeigt, wie der Umwidmungszuschlag funktioniert (angelehnt an die Beispiele der Finanz in den Erläuterungen zum Budgetbegleitgesetz (BBG) 2025):
Landwirt A hat im Jahr 2010 unbebautes Grünland um 10.000 Euro erworben. Im Jahr 2025 wird dieses in Bauland umgewidmet. Anschließend verkauft der Landwirt das unbebaute Grundstück um 30.000 Euro. Der Veräußerungsgewinn von 20.000 Euro ist noch um einen Umwidmungszuschlag von 6.000 Euro (30 Prozent von 20.000 Euro) zu erhöhen, sodass sich insgesamt ein fiktiver Veräußerungsgewinn von 26.000 Euro ergibt. Dieser unterliegt in Folge der Immobilienertragsteuer.
Fazit
Schon bisher hat die Finanz den Verkaufserlös von Altvermögen aufgrund Umwidmung stärker besteuert (18 anstelle von 4,2 Prozent auf den Kaufpreis). Nun kommt für alle Grundstücke – egal ob Alt- oder Neuvermögen die Steuer auf den Umwidmungszuschlag hinzu, wenn die Umwidmung ab dem 1. Jänner 2025 erfolgt.
Hinweis: Zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses war das BBG 2025 noch nicht im Nationalrat beschlossen. Änderungen sind daher noch möglich.
Weitere Informationen auf der Parlament-Website
Budgetbegleitgesetz 2025 – aktueller Stand
Erläuterungen (Seite 43ff; inkl. Beispiele)