Viele Österreicher besitzen eine Ferienwohnung am Gardasee, ein Häuschen in Ungarn oder ein Appartement an der Adria. Spätestens beim Verkauf stellt sich die Frage, ob der Veräußerungsgewinn auch in Österreich versteuert werden muss.
Die Antwort lautet: Es kommt darauf an, in welchem Land die Immobilie liegt und damit, ob und welches Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Österreich und dem Lagestaat der Immobilie zur Anwendung kommt.
Grundsatz: Österreich besteuert das Welteinkommen
Wer in Österreich seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist unbeschränkt steuerpflichtig. Das bedeutet, dass grundsätzlich sämtliche Einkünfte weltweit der österreichischen Besteuerung unterliegen. Dazu zählen auch Gewinne aus dem Verkauf einer im Ausland gelegenen Immobilie.
Nach österreichischem Recht würden daher die Regelungen über die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) grundsätzlich auch für eine Ferienwohnung in Italien oder ein Haus in Ungarn gelten. Auch der ausländische Staat hat nach eigener Rechtslage ein grundsätzliches Besteuerungsrecht.
Das Doppelbesteuerungsabkommen entscheidet
DBAs regeln, welcher Staat einen Immobiliengewinn besteuern darf und wie eine doppelte Besteuerung vermieden wird. Dabei kommen im Wesentlichen zwei Methoden zur Anwendung:
- Befreiungsmethode: Diese führt dazu, dass Österreich den ausländischen Immobiliengewinn von der Besteuerung freistellt. Zumeist ist in den DBAs ein sogenannter Progressionsvorbehalt vorgesehen, wonach der Veräußerungsgewinn zur Bestimmung des Steuersatzes miteinzubeziehen ist.
- Anrechnungsmethode: Diese bewirkt hingegen, dass Österreich den Gewinn ebenfalls besteuert, die im Ausland bezahlte Steuer jedoch angerechnet wird.
Beispiel 1: Verkauf einer Ferienwohnung in Italien
Ein Österreicher verkauft seine Ferienwohnung am Gardasee. Die Wohnung wurde vor 10 Jahren um 250.000 Euro erworben und nun um 450.000 Euro verkauft. Der Veräußerungsgewinn beträgt somit 200.000 Euro.
Die Steuerpflicht ist in Italien nach italienischem Recht zu beurteilen. Je nach Nutzung und Behaltedauer kann der Immobilienverkauf in Italien sogar steuerfrei sein. Im nächsten Schritt ist österreichisches Steuerrecht zu prüfen. Österreich versteuert Immobilienveräußerungen mit 30 Prozent ImmoESt unabhängig von der Behaltedauer.
Das DBA mit Italien soll die Doppelbesteuerung verhindern und regelt, dass der Lagestaat (Italien) das Besteuerungsrecht hat, dass aber der Ansässigkeitsstaat (Österreich) aufgrund der Anrechnungsmethode die Steuer selbst berechnet und eine allfällige italienische Steuer anrechnet. Im Ergebnis bedeutet das, dass trotzdem 30 Prozent Steuer anfallen – hier im Beispiel: 30 Prozent von 200.000 ergeben 60.000 Euro.
Fällt in Italien beispielsweise eine Steuer von 20.000 Euro an und ergibt sich nach österreichischem Recht eine Steuer von 60.000 Euro, so wären nach Anrechnung der italienischen Steuer in Österreich noch 40.000 Euro zu entrichten.
Da der italienische Notar die österreichische Steuer nicht beim Verkauf einbehält und abführt, muss in Österreich eine besondere Vorauszahlung geleistet werden; der Veräußerungsgewinn ist in weiterer Folge in der Steuererklärung anzugeben.
Beispiel 2: Verkauf eines Hauses in Ungarn
Eine in Österreich ansässige Frau verkauft ihr Ferienhaus in Ungarn mit einem Gewinn von 50.000 Euro. Das Besteuerungsrecht steht ebenfalls zunächst dem Staat zu, in dem die Immobilie liegt. Nach ungarischem Steuerrecht kann die Steuer bei ausreichend langer Behaltedauer auch gänzlich entfallen.
Das DBA mit Ungarn sieht die Befreiungsmethode vor. In diesen Fällen wird der Gewinn in Österreich von der Besteuerung freigestellt. Auch der Progressionsvorbehalt greift hier nicht, da Österreich auf diesen Gewinn einen festen Steuersatz anwenden würde. Der Verkauf der Immobilie ist somit auch in Österreich steuerfrei und muss auch nicht dem österreichischen Finanzamt gemeldet werden.
Erfreulich: Auch bei Deutschland bleibt es bei der Befreiungsmethode
Die Veräußerung einer Immobilie in Deutschland steht nach dem DBA grundsätzlich Deutschland als Quellenstaat zu. Das DBA mit Deutschland sieht die Befreiungsmethode vor.
Das DBA mit Deutschland beinhaltet jedoch eine sogenannte Subject-to-tax-Klausel. Diese Sonderregelung soll verhindern, dass bestimmte Einkünfte aufgrund unterschiedlicher steuerlicher Beurteilungen in beiden Staaten letztlich gar nicht besteuert werden. In einem solchen Fall, würde Österreich nicht die Befreiungsmethode, sondern die Anrechnungsmethode anwenden. Der Veräußerungsgewinn wäre dann in Österreich steuerpflichtig. Unter Anrechnung einer allenfalls in Deutschland entrichteten Steuer wären hierfür 30 Prozent ImmoESt fällig.
In einer im Juli 2025 veröffentlichten Auskunft des Finanzministeriums im Rahmen des Express Antwort Service (EAS 3457), wurde jedoch klargestellt, dass die Subject-to-tax-Klausel hier nicht greift, da die Doppel-Nichtbesteuerung nicht aufgrund von unterschiedlicher Beurteilung herrührt, sondern durch eine nationale Befreiung in Deutschland entsteht. Es bleibt daher bei der Befreiungsmethode. Der Progressionsvorbehalt findet aufgrund des festen Steuersatzes in Österreich keine Anwendung. Fazit: Der Verkauf ist daher in Österreich steuerfrei.
Verkauf einer Immobilie in einem Staat ohne DBA
Besteht mit einem Staat kein DBA, kann zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung eine Entlastung mittels Befreiungsmethode beim Finanzamt beantragt werden, sofern die Durchschnittsbelastung im Lagestaat mehr als 15 Prozent beträgt. Andernfalls kommt die Anrechnungsmethode zur Anwendung.
Finanzministerium: Liste der österreichischen Doppelbesteuerungsabkommen Finanzministerium: EAS 3457, Befreiungsmethode trotz doppelter Nichtbesteuerung bei Immobilienveräußerung
